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國內首單儲架長租公寓CMBS首期成功發行!
2018.10.9

文章来源:由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://fund.jrj.com.cn/2018/02/14082624117750.shtml"

  招商蛇口(行情001979,診股)CMBS是國內首單儲架式長租公寓CMBS,首期發行20億元。本次發行獲得了2.36倍的超額認購,發行利率5.7%,為同期市場最低利率。  產品概況  2018年2月13日,以招商局蛇口工業區控股股份有限公司為發行人的“招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃”在深圳證券交易所成功設立發行。    本單產品是國內首單儲架式長租公寓發行的CMBS項目,產品總規模60億元,首期發行20億,期限為18年,其中優先級產品規模19.90億,獲得AAA評級。此次首發獲得了2.36倍的超額認購,在市場資金成本走高的嚴峻態勢下該產品的發行利率控制在5.7%,體現了投資者對該項目以及招商蛇口公寓品牌的認可。  本產品首期發行產品以位于深圳前海蛇口自貿片區的“四海小區”作為標的資產,發行規模20億元。招商蛇口為專項計劃提供差額補足,同時以其子公司持有的“四海小區”全部標的物業資產對信托貸款提供抵押擔保,使優先級資產支持證券獲得了AAA的信用評級。  本單產品率先在CMBS領域引入了儲架發行的交易結構,即一次審批、分期發行的模式。第一期專項計劃以位于深圳市南山區蛇口,出租情況良好的長租公寓作為基礎資產。在增信措施方面,考慮到不同層面的風險,本專項計劃設置了優先級次級分層、超額覆蓋、差額補足、物業資產抵押擔保等不同層次的緩釋措施。  此單CMBS發行,將會進一步幫助擴大招商蛇口公寓板塊起步早、產品線完整等優勢,為租購并舉時代的轉型創新儲備能量圈,也是招商蛇口作為城市和園區運營服務商,發力人民美好生活承載者的一大創新舉措。  本單產品的構造  1.證券要素  “招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃”發行規模20億元,其中優先檔19億元,評級AAA,期限18年,發行利率5.7%;次級檔0.1億元。該項目非特定原始權益人為深圳市招商置地投資有限公司,資產服務機構為深圳市招商公寓發展有限公司,差額補足義務人為招商局蛇口工業區控股股份有限公司。    2.交易結構    3.基礎資產和標的物業  (1)基礎資產  本專項計劃基礎資產為信托受益權,信托貸款20億元,期限18年,委貸對象為招商公寓和招商蛇口。  (2)標的物業  四海小區物業系指招商公寓持有并對外出租的位于深圳市南山區蛇口四海路西、工業九路以東的1826套物業。本專項計劃目標項目為位于四海小區的1~18棟、28~40棟部分物業,建筑面積合計為56,522.12平米。  四海小區地處深圳市南山區蛇口四海路西、工業九以東,隸屬于深圳前海蛇口自貿片區。四海小區的竣工日期在1983~1985年之間,共42棟,每一棟均為多層建筑物,層數為6層,每層有11間,戶型均為標準單間,每間面積約為30~32平方米。  四海小區目前由招商物業管理公司旗下其樂物業管理公司統一管理,提供一站式入住辦理與維保保修等服務;智能化門禁刷卡進出,24小時安保服務。物業管理費為2元平方米月,停車費為110元月個。  從出租情況來看,四海小區主要居住對象為企事業的內部員工,其中企事業單位承租物業面積占86.54%,個人承租物業面積占13.46%。企業客戶主要分布在蛇口及南山區域,主要包括物業服務、酒店餐飲、高科制造、醫療、物流、零售等行業。租客與招商公寓的租賃合同均為一年一簽,招商公寓每年將根據市場價格對租金進行調整。  根據戴德梁行的評估報告,目標項目總建筑面積合計為56,522.12平方米,于2017年11月14日之房地產市場價值為31億元左右。  4.增信措施  本單產品的主要增信措施如下:  (1)優先次級分層機制。優先檔證券獲得次級檔0.5%的信用支持。  (2)基礎資產現金流超額覆蓋。專項計劃存續期間物業資產每年產生的預期收入對于優先級資產支持證券本金及預期收益兌付形成超額覆蓋。  (3)差額補足。招商蛇口作為差額補足義務人和售回承諾人能夠在極大程度上保障優先級資產支持證券本息的按時足額兌付并滿足優先級資產支持證券投資者的售回需求。  (4)信托層面的增信。物業資產抵押擔保;租金收入質押和監管;還款補足義務人提供運營還款補足等。招商蛇口長租公寓發展情況  目前招商蛇口的長租公寓已布局深圳、北京、天津、重慶等多個城市,上海、廣州等城市也將有項目落地,建筑規模總計約60萬平方米,約1.6萬間。未來將通過收購兼并的模式加速擴張,在一線及重點二線城市進行重點布局,管理規模擴容至100萬間。  招商蛇口全國范圍內已開發運營超過300多個住宅項目,大多分布于一、二線重點城市的核心區域,為發展住房租賃業務提供了存量基礎。招商蛇口多個正在推進的公寓項目是由在售或自持物業轉變而來。自重組上市后,招商蛇口確立“前港-中區-后城”發展模式,基于蛇口經驗,倡導成片區綜合開發,即以港口先行,產業園區跟進,再配套城市功能開發,從而形成聯動引領城市升級。  招商蛇口依托母公司招商局集團的多元化資源優勢,在內外資源協同下,前海媽灣片區、湖北蘄春大健康產業園、深圳大空港、深圳光明智慧城等一大批產城項目落地,公寓業務作為城市功能配套的一部分,有著巨大的增量空間。  十九大之后“美好生活需要”成為新時代課題,社會消費升級帶來的更多潛在機會。招商蛇口資源協同將構成公寓業務的競爭優勢,為城市生活所提供的優質居住體驗,讓更多的人以更少的成本居住在美好的生活環境中。  對于長租公寓而言,房源、成本和服務品質是發展的三要素。持有大量自有房源且擁有超過30年公寓運營經驗的招商蛇口,從未滿足于先天優勢,一直在成本管控和服務品質方面開拓創新。招商蛇口步伐穩健,公寓基因自80年代初開始繁育,具備租期穩定,空置期少,溢價率高等顯著優勢。但不滿足于此,招商蛇口不斷創新與變革,將資產管理水平與服務水準提升至更高層次。  目前,招商蛇口旗下長租公寓主要有三條產品線:壹棠、壹間和壹棧,每條產品線都已形成標準化體系,包括產品與服務、運營管理、品牌等細分體系,培養了一支專業化運營管理隊伍。招商蛇口有30年住宅租賃、5年中高端公寓運營經驗,擁有豐富的政策性及園區配套住房運營經驗,并已全面形成產品與服務、運營管理、品牌等精細化、標準化管理體系,租金溢價水平達20%-31%,是業內少有的“小而美的巨獸”,對于行業有很好的引領和帶動作用。招商蛇口公寓的企業客戶與個人客戶分別占比約50%,企業客戶覆蓋了包括多家世界500強企業、國內高新技術企業以及知名金融機構等。租約穩定、口碑良好、承租能力強是招商蛇口公寓的特點,受到租戶的普遍好評。  以住房租賃CMBS推動房地產供給側改革  本單CMBS的發行給優質住房租賃企業打開了新的融資渠道,這也是深交所繼全國首單住房租賃類房地產投資信托基金(REITs)“新派公寓”后,在長租公寓領域內的又一創新。  深交所表示,推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場,是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租并舉住房制度的重要內容。近期國家密集出臺相關政策,加快發展住房租賃市場,并明確鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,加大對住房租賃企業的金融支持力度,拓寬直接融資渠道。  黨的十九大報告提出,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。租購并舉,短板在租。近年來,從國家到地方發布了一系列政策積極推動住房租賃市場的發展,包括充分發揮國有企業的引領和帶動作用,并支持相關國有企業轉型為住房租賃企業等。招商證券(行情600999,診股)將繼續深入學習和貫徹黨的十九大精神,按照中國證監會工作部署,在總結產品運作經驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎上,不斷加大資產證券化業務創新和后續產品開發,積極探索和運用資產證券化手段為住房租賃、政府和社會資本合作(PPP)項目、保障性住房建設等領域提供金融支持,進一步提升資本市場支持服務實體經濟能力,助力住房租賃市場健康發展。  CMBS、REITs對我國長租公寓市場意義  近年來,中國經濟發展進入提質增效轉型的新常態,深化供給側結構性改革、優化資源配置、化解產能過剩和推進經濟轉型升級是當前經濟工作的重要任務。為順應國家經濟發展要求,在金融領域需要繼續深化改革,增強服務實體經濟的能力。為實體經濟發展創造良好的金融環境,疏通資金進入實體經濟渠道,促進資源優化配置到實體經濟最需要的領域是當前金融工作的重中之重,資產證券化是實現這一目標的重要工具與手段之一。  1.CMBS對我國長租公寓市場的作用  與當前其他融資方式相比,CMBS的主要特點體現在豐富融資工具的選擇、發行價格相對較低、流動性強、釋放商業地產價值的同時保持資產控制權等。  (1)豐富長租公寓融資工具的選擇  傳統的經營性物業抵押貸款在抵押率、貸款期限、資金用途、本金攤還、融資人股權結構等方面均有嚴格標準限值,不能完全滿足長租公寓經營期間的內在需求。而在同等成本條件下,CMBS的融資規模相比經營性抵押貸款有適度放大,一般可貸比例達到資產評估值的60~70%;在資金使用上更具靈活性,且適用物業范圍更廣,可以形成對傳統銀行貸款良好的補充和優化。  (2)融資成本有望低于銀行貸款利率,競價體制與分級使得定價更有競爭力  與傳統銀行根據內部審批標準進行定價相比,CMBS發行通常采用簿記建檔的競價模式,這一比價系統的設計可以合理降低結構性產品的配資成本。此外,CMBS通常被設計為結構化產品,通過債券分級(在國內為資產支持證券品種分級),從而實現每個等級的極致定價,優化加權平均成本。  (3)相對標準化產品,具有市場流動性  CMBS作為資產證券化產品,可以在交易所掛牌轉讓,相較于單個債權,從產品屬性上就具有更好的市場流動性和更大變通性。從投資者的角度,收益較為適中、風控機制穩健的CMBS產品將有機會成為其資產配置的一個標的方向。而通過結構化安排,能夠滿足不同風險偏好和風險承受能力的合格投資者們。  (4)不涉及產權轉移,物業持有人能充分享有未來資產的增值價值  CMBS作為債類資產證券化產品,不要求產權拆分或轉移,保留了融資人(資產持有方)對資產所有權的完整性。因此,融資人能夠充分享有未來資產培育成熟后帶來的增值收益。  (5)促進長租公寓運作規范和整體運營能力的促進  由于CMBS的主要償付來源為其底層物業資產的租金收益,而不同期的產品發行也需要通過底層資產物業的收益率進行評估評級。這將一定程度激勵長租公寓管理者采取更為有效的資產運營策略來創造更為持續穩定的項目現金流(租金收入),盡可能提升資產的增值收益。  2.REITs對我國長租公寓市場的意義  中國版REITs的落地已經成為共識,盡管目前標準化REITs產品并未出現,但在監管機構等的積極推動下,REITs也一直在不斷的發展。REITs可以通過盤活存量物業資產,解決企業重資產問題,對于持有物業產權的公寓運營商,則可以逐漸探索境內REITs模式。對于當前積極參與產權持有型長租公寓領域的不動產投資基金、轉型公寓領域或住宅自持型的房地產開發商,類REITs和未來的公募REITs都將是值得重點研究的領域,通過綜合考慮合理REITs產權結構、稅務安排等因素來制定合理的投資框架和組織架構,實現公寓領域的金融創新。  REITs對培育我國長租公寓市場具有以下幾方面的意義:  第一,契合“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。REITs對長租公寓的有力推動,將會更新社會對房產的地位和傳統的觀念,其對大眾根深蒂固的買房觀念會逐漸產生深遠長效的影響,有利于遏止非理性買房、投資房產的情況,促進房地產市場平穩健康發展。  第二,便于企業融資。REITs出現之初的目的就在于集合機構和個人投資者的資金,投資于收益型物業,并獲得以租金收入為主的投資收益。REITs約束較為嚴格,信息披露規范,專業化運營管理,作為房地產投資較理想的渠道,對社會資本具有吸引力。為此,REITs可成為長租公寓資產投資的重要來源渠道。  第三,幫助規范發展和培育長租公寓市場。REITs將所籌集的資金收購住房并出租經營,有助于消化住房市場庫存,盤活存量住房并加以有效利用,從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。通過提高長租公寓運營房專業化的住房租賃運營管理水平,提升用戶體驗,推動長租公寓市場規范發展。  第四,推動房地產金融創新。長租公寓REITs通過專業化管理,為市場提供優質的租賃住房,改變傳統的房地產融資模式,在資產端和服務端都進行優化,也有力推動房地產商的轉型。  結語  在金融服務實體經濟大背景下,CMBS及REITs能夠為住房租賃市場提供創新融資渠道和投資退出途徑,對于貫徹“房住不炒”這一核心指導思想也具有巨大的推動作用。房地產長效機制的形成需要金融領域的支持,我們也看到幾單創新租賃住房REITs產品對市場的巨大示范作用,及社會對REITs的廣泛期待。首單長租公寓CMBS的成功發行勢必也會對我國住房租賃CMBS的發展起到重要示范,我們期待看到越來越多住房租賃CMBS和REITs產品的到來!

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