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泡沫破碎後的日本房地產:只有破產及瀕臨破產
2017.3.25

 股災之後,“蹺蹺板”這頭的房市逐漸炙手可熱,日本房地產泡沫破裂被當作反面案例被頻頻提及:“壹線城市房價不會跌,可是東京怎麽崩盤的?”“對比日本,中國房價已經在歷史高點” ……   嚴格來講,中國和日本的房地產市場,沒有多大的可比性——從更宏大的全球視野看,中國有獨特的文明和歷史縱深,能夠獨立主宰本國命運,豈是簽訂“廣場協議”、“盧浮宮協議”的日本可比?更何況,當前的中國與1991年的日本,人口結構、經濟增速、城市化率、貨幣政策、債務環境等等都有明顯的差異。   不過,既然投資者,尤其是港股市場內地房地產企業的投資者對這個話題感興趣,智通財經研究院特詳細梳理泡沫破碎後的日本房地產發展脈絡,相信歷史數據會給予人們更多的啟示。   垂死掙紮:廢墟上求生存(1991-2001)   廣場協議之後,日本高估了日元升值的不利影響而連續寬松貨幣,在地產泡沫不斷膨脹壓力下,采取嚴厲行政措施和緊縮貨幣政策導致了房價暴跌。   1991年,東京房價迎來悲情壹刻,房價3個月暴跌65%,成交萎靡、銀行貸款斷供,壹夜間,購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁,自殺、破產集中爆發。   商業地產需求低迷,泡沫經濟時投入的地產建設又不斷地迎來竣工,供需關系嚴重失衡導致資產價值不斷下跌,加上1992年施行的新的地價稅,不斷累積的數目龐大的債息,以及必須償付的銀行貸款本息,對房地產行業的資產負債表帶來了毀滅性的打擊。   當時房地產行業的悲催景象,按照申萬宏源研究報告的表述,是只剩下兩種企業,“即破產的企業,及瀕臨破產的企業。”——1991年破產1156家,1992破產1167家。   屈指可數的幸存下來的房地產企業也可謂“茍延殘喘”。   幸存下來的三家財閥系背景的房地產企業:三菱地所,三井不動產,住友不動產的凈利潤1980-2002年的趨勢圖如下。這三家能夠存活下來依靠了兩點,其壹是財閥系內部的互助原則,其二是不斷折價兜售表上資產,包括房地產,股權以及壹些還有些許價值的資產以清還巨額債務。   1995-1997年期間,東京23區空房率觸底反彈(9.8%),但1997年隨著重要金融機構(山壹,拓植)倒閉,不動產行業再次迎來洗牌,以美國投行為支撐的美國資本大舉“入侵”,來日本掃貨。1997-1998年間,高盛、美銀美林和大摩大舉購買日本房地產。   這種行動,金融業有壹個更犀利的描述叫做“禿鷲基金”,即以超低價購買處於極度困境中的企業的債權及資產,以圖謀求巨額回報。而被“禿鷲”盯上的只能是屍體,所以當時日本房地產行業的頹勢可見壹斑。   可以說,1990-2001年前後的十年是日本經濟在“雙子泡沫”破裂的廢墟中掙紮的十年,而這10年中,申萬宏源的研究顯示,日本房地產的累計回報率低至-72.5%。   重振旗鼓:夾縫中求發展(2001—2012年)   日本房地產在“互聯網泡沫”破裂後迎來復蘇跡象,2001-2005年的5年也成為房地產行業內部並購重組、重振旗鼓的關鍵5年。   這背後的原因分兩部分,其壹是由於在頭十年很多情況不濟的部門,事業部被剝離掉了,但是在2001-2005年中,伴隨資產價格的回升,所持有資產的事業部的身價也看漲,可謂是“先剝離再吸收”的壹個“吃回頭草”的故事。其二,這壹時期的背景是小泉新政,仍處於“價值窪地”的日本房地產受到了海外遊資追捧,海外遊資進行“抄底”。   到了2006年前後,房地產行業出現迷妳泡沫。但2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場的次貸危機,將日本房地產業剛剛吹起的小泡沫無情刺破。到2008年,日本國土交通省調查數據顯示,日本的房屋空置率達到了13.1%,刷新歷史最高水平。   那些2007年以高價購買的項目,之後蒙受了巨大損失:三菱地所因新宿區內的“Nippon Television Network Golf Garden”損失886億日元;東急不動產也因為買入“TOKYU PLAZA GINZA”的土地損失270億日元。   次貸危機以後,由於日本國內人口總數已開始下降,住宅市場大幅增長無望,為了求得發展,日本領先的房地產企業開始將目光投向中國:   2011年,丸紅和三井不動產分別出資36.84%,三菱地所出資26.32%,在香港共同成立名為好世投資的公司;再由好世投資出資95%,中國當地企業出資5%成立新的業務公司,共同開發了上海市嘉定區南翔鎮的壹處房地產項目。同年,三菱地所公司與臺灣誠品股份有限公司在蘇州工業園區聯合開發壹處高級公寓。   2012年,三菱商事與金地集團分別出資40%和60%成立開發公司,共同開發大連市中心東北壹片共計30公頃的地塊,成為當年大連周邊地區最大規模的開發項目。同年,住友商事在蘇州市與當地開發商江蘇友誼合升房地產開發公司分別出資45%、55%成立了合資公司蘇州雙友置地,開發壹片2.3公頃地塊。東京不動產買賣   據了解,丸紅是最早涉足中國地產開發的日資地產企業;大和房屋則在上海、天津、大連、蘇州等多地與當地企業合資開發,是出手最為頻繁的日資企業;此外,三菱地所的布局也覆蓋了上海、成都、蘇州等多座壹二線城市。   短暫復蘇:慢熊下的回光返照(2013-2015年)   日本國內的房地產市場壹直到2013年前後才有所好轉。   2012年年底,日本首相安倍晉三引入“安倍經濟學”政策後,日元開始走低,對外國購買者來說,日本房產變得更為便宜。日元貶值之際,東京的房價開始上漲,帶來資本收益。此外,2013年9月東京贏得2020年奧運會和殘奧會舉辦權,壹定程度上提振了市場情緒。   日本不動產研究所的數據顯示,2013年東京地區的房價同比增長了 5.07%,2014年同比增長了4.69%,2015年9月同比增長了4.12%。   到2015年年底時,日本不動產經濟研究所匯總的11月日本東京圈新建住宅市場動態顯示,單套住宅的平均價格時隔24年首次超過6千萬日元。東京都全部23區住宅的均價在8244萬日元(約合人民幣481.3萬元),比上年同期上漲了29.1%,達到1991年以來的最高值。東京圈整體的月度簽約率為82.1%,超過榮枯分界線。東京房地產買賣   房地產融資方面,據日本銀行統計,2015年面向房地產行業的貸款同比增加6.1%,達到10.673萬億日元,刷新1989年10.44萬億的歷史紀錄。從融資余額來看,2015年年底達到65.7102萬億日元,也是時隔18年創新高,占日本國內銀行整體融資的14%。   失落當下:行情恐已重新觸頂(2015年迄今)   9月20日,日本國土交通省公布了截至2016年7月1日的基準地價,日本全國的住宅用地價格下滑0.8%,所有用途用地的價格下滑0.6%,均連續25年出現負增長。這揭示了壹個血淋淋的事實——日本房地產從來就沒有復蘇過。

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